El problema de la vivienda según Javier Burón

Acabo de terminar el libro de Javier Burón El problema de la vivienda. Se centra principalmente en el problema en el Estado español y propone soluciones desde la izquierda.

Javier Burón es gerente de Nasuvinsa desde octubre de 2023. Es decir, de la empresa pública navarra que gestiona viviendas y suelos industriales. Previamente, en el gobierno de Ibarretxe, si no recuerdo mal tras la victoria de mayo de 2001, fue viceconsejero de Vivienda a las órdenes de Madrazo. Además desde 2015 a 2023 fue gerente de vivienda del Ayuntamiento de Barcelona durante la alcaldía de Ada Colau.

Etxebizitza arazo, apunte hau euskaraz

Hace unas cuantas semanas me enviaron este vídeo de algo más de tres horas:

Publicado en septiembre de 2023, es un diálogo dirigido por Álvaro Palau Arvizu. Este último es director de Arpa, editorial barcelonesa que en abril de 2025 ha publicado el libro El problema de la vivienda.

El vídeo (también disponible en formato podcast, que ha sido como lo he escuchado yo) me parece muy apropiado para entender el problema que tenemos entre manos: de dónde venimos, qué ha pasado en España estas últimas décadas, qué soluciones hay en Europa, cómo se está produciendo el choque entre las diversas generaciones, etcétera.

Lo he escuchado un par de veces: mientras paseaba, mientras conducía el coche, en casa… Y también me he leído el libro para escribir este breve apunte. Por cierto, un libro que necesita de un lápiz a mano para subrayar ideas, conceptos, datos…

Me ha valido para aprender muchas cosas, pero no me ha convencido cómo está organizado el libro, porque hay ideas que se repiten demasiado y, a veces, de manera un tanto confusa.

En la ficha del libro (apartado de prensa), hay varias entrevistas con el autor y algún que otro reportaje. Gracias a ello, he llegado a este reportaje de El País. El diario cita otros dos libros de expertos que tienen relación con Barcelona: por un lado, el exalcalde Joan Clos con La vivienda Social y asequible; por otro, el portavoz del Sindicato de Inquilinos e Inquilinas e investigador del IDRA, Jaime Palomera: El secuestro de la vivienda.

Miremos a Europa antes de dibujar el cuadro español

El problema de la vivienda es un problema complejo: tiene raíces económicas, políticas, sociales, culturales, demográficas e históricas.

Además, es global: cree Burón que es un valor seguro y rentable para personas ricas y cada vez más poderosas. Pero no os creáis que son personas extranjeras. No, por ahora no, puntualiza.

Europa no tiene política de vivienda: es competencia de los estados miembros.

¿Cuáles pueden ser los modelos europeos de referencia? Burón dice que hay que mirar a ciudades como Viena, Ámsterdam y Berlín, así como a Francia, Reino Unido y a los países escandinavos.

Dos conceptos: viviendas sociales (son viviendas que están por debajo del precio de mercado) y asequibles (no hay consenso, pero la mayoría de las instituciones internacionales hablan de aquellos casos que no superan el 30 % de los gastos mensuales).

En los Países Bajos, el porcentaje de viviendas sociales es superior al 30 % de todas las viviendas. En Austria y Escocia supera el 20 %. En Francia y Alemania ronda el 10 %.

Estado español: 1957-2024

El Ministerio de la Vivienda fue creado en 1957. Y el primer ministro designado fue José Luis Arrese, vasco nacido en Bilbao en 1905 y fallecido en Corella (Navarra) en 1986. Una frase suya marcó la época y la política franquista: «quiero un país de propietarios y no de proletarios». Para Burón, esta figura fue la más relevante de todo el siglo XX español en materia de vivienda.

Dejaré a un lado los tiempos de Felipe González, pero sin olvidarme de que tuvo como ministros a Boyer y Solchaga.

Conviene pararse en la década 1998-2008. Burón señala que el gobierno Zapatero no se atrevió a pinchar la burbuja creada por el gobierno Aznar. Y la cosa explotó.

Se aprobó la Ley del Suelo de 1998 y eso conllevó la construcción de seis millones de viviendas: el precio del suelo se multiplicó por 4 y el de las viviendas por 2,5. Tirando de ese hilo remarca Burón que la construcción no conlleva necesariamente el abaratamiento.

Dos datos de esa década: a) se construyó más que en Alemania, Francia e Italia juntas; b) tras China, era el país con más grúas en funcionamiento del mundo.

Y luego llegaron los desahucios: casi 600.000 en la siguiente década, 2008-2018.

Desde 2015 para acá, la especulación ya no es tanto hipotecaria, sino que está más ligada al precio de los alquileres.

La ocupación ilegal, en general, no es un gran problema, dice Burón. Se refiere a la mafiosa, no a la económica (personas que por necesidad ocupan viviendas) ni a la política (reivindicativa).

En el territorio del Reino de España habrá algo menos de 26 millones de viviendas, apunta en el vídeo, y no parece que la cifra de viviendas de protección oficial llegue a las 300.000.

No nos olvidemos de que el franquismo apoyó la construcción de 6 millones de viviendas protegidas, compradas por la gente con la garantía de que serían descalificadas.

Tras el estallido de la burbuja de 2008, el Estado español tuvo que rescatar a los bancos, sin pedir viviendas como contrapartida. Y estamos hablando de cifras enormes: 73.000 millones (hay cálculos que hablan de que el rescate superó los 100.000 millones).

¿Cómo está distribuida la población por edades? Boomers (nacidos entre 1946 y 1964), 12 millones de personas; generación X (1965-1981), 9 millones; generaciones milennial y Z, 14 millones, con unos siete por cada.

Están mejorando los salarios mínimos, pero para mucha gente ello no supone mucho, porque el alza de los alquileres se come las mejoras en poco tiempo.

Política de vivienda en España

Haciendo suyas las palabras de Alejandro Iñurrieta, dice Burón que el Estado español carece de política de vivienda, porque lo que realmente existe es una política inmobiliaria.

Los estados pueden echar mano de varios modelos, pero hay dos básicamente en Europa: el mercado desregulado británico (que conlleva el encarecimiento del precio de la vivienda); y Viena, ciudad que lleva un siglo de política de vivienda pública y donde en estos momentos el ayuntamiento es el propietario de la mitad de las viviendas. Está bien mirar hacia Viena, pero Burón cree que es más realista mirar que está pasando en Alemania. A sabiendas de que allí no todo el monte es orégano.

Hay algunos factores en contra: apenas hay datos de viviendas. El propio Zapatero ha reconocido públicamente que entró en la primavera de 2004 en La Moncola pidiendo datos sobre las viviendas en alquiler en toda España y que salió de allí durante el invierno de 2011 sin datos fiables.

Destaca Burón el Observatorio de la Vivienda vasco, así como los de Barcelona. Precisa que, normalmente, las y los políticos no son partidarios de este tipo de organismos. Y no lo son porque, tal y como están las cosas, solamente aportan datos negativos y eso no es del gusto de los dirigentes políticos.

Todas las administraciones tienen competencias, pero ninguna asume el liderazgo.

Los funcionarios de alto rango (se refiere él a los del ministerio) son conservadores y muchos de ellos rentistas. Es decir, tienen especial interés en que las cosas no cambien.

No hay una política fiscal para frenar la especulación.

Hay también mucha gente que no quiere cerca viviendas protegidas.

Las políticas públicas de vivienda requieren de mucho dinero y tienen que ser mantenidas en el tiempo. España gasta una cuarta parte de lo que gastan los estados miembros de la Unión Europea. Una política de vivienda digna de ser calificada como tal necesita del 1 % del PIB. Con los datos de 2024, estaríamos hablando de 14.000 millones de euros anuales. En este momento, y gracias a los fondos Next Generation, la Administración General del Estado gasta 3.800 millones.

Aunque no tiene pruebas científicas, tampoco tiene dudas de que el acceso a viviendas asequibles es muy complicado en aquellas economías en las que el turismo, lo inmobiliario y los eventos tienen un gran peso en el Producto Interior Bruto (PIB) y en el sistema político. Mientras en aquellos países y regiones donde el peso de la industria es grande, generalmente, es mejor. «No digo bien. No inmejorable. Digo mejor».

¿Qué habría que hacer?

Burón no es nada optimista, pero ya que las cosas están tan mal, eso mismo a veces le permite darle al tema un punto de optimismo: no hay que hacer una sola cosa, sino muchas. No esto o lo otro, no solamente dos o tres cosas; hay que hacer todo lo posible y más.

• Primera herramienta: no debería venderse ningún metro más de suelo residencial público.
  Algo que dice que se cumple en el País Vasco y en Cataluña, porque así lo fijan las leyes.
  
• Segunda herramienta: no debería descalificarse ninguna vivienda protegida más. En cualquier planeamiento urbanístico, la reserva mínima de vivienda protegida es de un 40 %, pero ese mínimo estatal puede ser ampliado por las Comunidades Autónomas.
  
  • La imposibilidad de descalificar las viviendas protegidas se fijó en Euskadi en el año 2003, pero hay que tener en cuenta que todavía se siguen, y se seguirán, descalificando algunas viviendas de promociones anteriores. Porque normalmente el cambio de calificación se da a los 30 años de su construcción. Por tanto, seguirá habiendo descalificaciones en el País Vasco hasta el año 2033, más o menos.
  • En el Estado, la Ley de 2023 que regula el derecho a la vivienda ha aprobado la calificación permanente para las nuevas promociones. Teniendo en cuenta lo señalado en el párrafo anterior, todavía se seguirá descalificando vivienda protegida hasta el año 2060.

Conviene precisar que no todas las viviendas protegidas son públicas. Casi todas las viviendas públicas son protegidas, pero también los promotores privados pueden edificar en suelo público a través del derecho de superficie.

Burón habla de la Nueva Vivienda Protegida (NVP). Porque para que la situación varíe es necesario que una tercera parte de las viviendas no se rijan por las reglas del mercado. Deberían ser no descalificables y la mayoría debería dedicarse al alquiler social y asequible.

Viviendas privadas vacías movilizadas hacia el alquiler público: la Administración debería dar ayudas a los propietarios para que alquilaran viviendas vacías a precios moderados. Si dejamos a un lado el suelo, una vivienda protegida cuesta 175.000 – 225.000 euros. Mientras, derivar una vivienda privada al alquiler público no supone más de 3.500 euros anuales.

Programas públicos para comprar viviendas privadas: el libro cita ejemplos en París y Barcelona.

Ayudas públicas para pagar el alquiler: Bizilagun (Euskadi) y Emanzipa (Navarra).

Control de los alquileres en zonas de mercado tensionado. Algo muy habitual en Europa. Cita a Países Bajos, Francia, Alemania, Suecia… La mayoría de los países, salvo Italia e Inglaterra. Y no es una política exclusivamente de izquierdas, porque también la hacen fuerzas de derecha.

Alquileres turísticos: en su opinión, esta cuestión está llegando a un cierto grado de madurez. Por ejemplo, en Barcelona fue Xavi Trias (CIU) quien implantó las licencias turísticas, el alcalde anterior a Ada Colau. Madrid es la jungla, pero cree que no durará mucho tal y como está ahora esta cuestión.

Alquileres de temporada: es aquí donde está el gran agujero negro. Son más largos que los alquileres turísticos e inferiores al año de duración. En vez de los cinco o siete años de los contratos regulados por la Ley de Arrendamientos urbanos (LAU), son normalmente contratos de 11 meses. Y aquí no se aplican los límites fijados en las zonas de mercado tensionado. Habrá que solucionar por ley el fraude que se está dando.

Límites para la compra de vivienda en zonas de mercado tensionado. Sumar debió de hacer una campaña con el lema «Comprar para vivir», pero a su parecer tiene bastantes pegas desde el punto de vista del Derecho Civil. Habría que pulirlo más.

Políticas de rehabilitación y regeneración: aquí los fondos Next Generation han inyectado 10.820 millones, pero habrá que ver qué pasa cuando se acaben.

Hay más, pero esto es lo que he recogido yo.